珠江出海,与伶仃洋的交融和碰撞不知经历了多少岁月。生活在这个出海口的人们,数千年来把向洋而兴的开拓者基因铭刻在自己的骨血里,虎门炮响,香山枪鸣,特区速度,到如今粤港澳大湾区跃然而起……很多投资者(特别是来自北方的购房者)都知道大湾区热度高值得投资,但大湾区对他们而言只是一个笼统的概念,亲身到现场考察才会发现大湾区里,有前海新区珠江新城的10万+,有热点片区的3万起,也有外沿区域的4位数。
一分钱一分货,不同的门槛也对应不同的价值,想要低门槛高价值的捡漏,可能吗?理论上这当然是有可能的,有两种比较现实的路径:
一是在高价值高热度的区域或它的近距离辐射区域,找到相对低价的标的;
二是在大湾区相对外围的区域发现资源高度集中、未来可长期看好的小片区。
而在实操中,第二种路径需要研判城市发展的规划、吃透城市发展战略,并需要提前启动找准时机入手,比如东莞的松山湖片区,从偏僻之地到现在的东莞房价龙头,再比如珠海的航空新城,以前的市区房价1/3到现在赶超市区,这种投资需要超前的战略眼光以及较长等待期。而第一种路径则更为适合非专业的购房者,追着热点,寻找更低进入门槛。
异军突起的东莞松山湖
今天我们着重聊一聊,如何低门槛追热点。
观察粤港澳大湾区版图会发现,虽然大湾区范围覆盖9+2城市的广大区域,但实际上,湾区的价值重心明显以珠江口两岸的岸线向腹地递减。四大核心城市广深港澳在这条岸线上,三大国家级新区(广东自贸区三大片区)也在这条岸线上。近年来两岸城市的热点区域,如深圳的宝安、珠海的唐家湾新城、东莞的虎门、中山的翠亨新区,广州的南沙,均靠海而兴。
体现在房价(特别是住宅房价)上,区域的发展脉络则更为直观:前海房价早已突破10万(大深圳如今已经禁止标出房价),南沙约44%的楼盘单价已超3万,珠海北围科创板块拍出地王、唐家半岛房价3万+,赶超主城区房价,东莞虎门房价连续多年飞涨,上月(2021年5月)均价去到2.88万/㎡。
作为珠江口岸线城市群的重要一员,中山近几年的城市发展格局演进更为明显,从南部板块长期霸榜到东部板块异军突起只不过用了短短几年时间,就在前几日土拍市场,翠亨新区两宗地以81.9亿、38.2亿直接刷新了中山土拍总价TOP1和TOP3,此时的马鞍岛早已破3万。
价值高度聚集的珠江口黄金海岸线
看到这个想必各位已经发现,整条珠江口东西两岸的岸线上,密集聚集了粤港澳大湾区高价值、高热度的区域,他们除了靠海的地利因素外,也占尽天时和人和,有的本就是国家大湾区战略下的超级核心,而有的则被沿岸各城市的发展政策高度倾斜,可谓湾区的湾区,是名副其实的“黄金海岸线”。这条岸线上,还有低的门槛吗?
这个问题在2020年,笔者的回答是“没有”。因为珠江口东岸深圳、东莞的房价已经需要出台调控政策来限制了,西岸的珠海近年来都是全国房价排行榜中的常客,中山沿海的火炬、南朗均价已超1.8万,马鞍岛上住宅单价纷纷突破3万。但日前官媒的一则消息引起了笔者的注意,中山东北,与南沙一桥之隔的三角镇,一座36万平米规模的综合体项目伟信金沙南岸即将面市了。而在最近两三年时间里,这个工业投资总额连续5年仅次于中山产业龙头火炬区的经济重镇,都没有像样的楼盘推出,以至于三角长期在各种网签监测统计表中挂零。
笔者前往伟信金沙南岸售楼部做了个初步了解,发现这个楼盘有几个关键的亮点,可以初步判定,这是低门槛上车珠江口黄金海岸线比较理想的选择:
1、离热点够近,跟南沙直线距离8公里,公交车直通南沙,未来向东经深中通道也可直通前海,轻松承接两大新区的产业外溢;
2、交通便利,出门2.5公里三角快线直通中山城区,5公里到达广澳高速,10公里广珠城轨和广珠西线高速,去湾区各大城市都非常便捷;
3、规格很高,36万平综合体规模不小,配建三角第一座五星级酒店,外围还有规模不小的商业街,妥妥的有望成为中山北部区域的城市封面、城市客厅;
4、小区质感不错,当下高品质楼盘追捧的新中式园林,容积率2.8、绿化率37%等指标也较为优秀。
好地段、好楼盘是价值的基础保障,而我们今天重点讨论的低门槛,参照三角区域一万出头的房价,再对比8公里外的南沙3万+、20公里外的马鞍岛3万+、30公里外的虎门3万+,怎么样,是不是有十足的抄底捡漏快感?
据伟信·金沙南岸销售人员提供的户型单张来看,95-122平米的三四房户型,格局方正,有拓展空间,实用率较高,南北向通风全明,上阳台双卫浴,刚需改善需求都能较好满足,用于出租也属于较受家庭租客欢迎的户型(周边很多电子科技类的名企,如果用于出租客源也充足)。该项目预计近期将开盘销售,有兴趣的朋友们可前往售楼部了解。
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